Ley de Tierras: El silencio no se protocoliza

Este jueves 6 el Senado retoma por quinta vez el tratamiento de la Ley de Inviol...

Este jueves 6 el Senado retoma por quinta vez el tratamiento de la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada. El texto llegó al recinto después de más de quince redacciones, cuatro postergaciones y una negociación que sigue abierta a horas de la sesión. Modifica de un solo movimiento el régimen de tierras rurales, el de expropiaciones, el de desalojos y el de manejo del fuego. Frente al Congreso está convocada una marcha federal bajo la consigna «Argentina no se vende».
La discusión nacional viene ordenada en dos carriles. En uno, el Gobierno sostiene que los límites vigentes desde 2011 espantan capital, que la propiedad no se traslada de país cuando cambia de dueño y que las provincias conservan jurisdicción plena sobre su territorio. En el otro, los sectores que resisten la reforma advierten sobre concentración, sobre el acceso al agua y sobre departamentos donde la titularidad extranjera ya excede los porcentajes que la ley actual fija. Ambas posiciones tienen argumentos serios y las dos están sobradamente publicadas. Hay un tercer plano del que casi no se habla. Es el plano donde la ley deja de ser debate y se vuelve un acto concreto, con partes sentadas frente a un escribano y una escritura que hay que autorizar.

La Ley 26.737 no opera por declamación. Opera por certificado. Antes de autorizar una escritura sobre inmueble rural, el escribano debe requerir la habilitación del Registro Nacional de Tierras Rurales. Sin ese certificado, la escritura no se autoriza. Con él, el acto queda blindado. Ese documento es el punto donde el sistema efectivamente controla, porque es el único momento en que alguien tiene que verificar y firmar antes de que el dominio se transmita.
El certificado es un acto administrativo expreso. Alguien lo dicta, lo suscribe, lo numera y responde por él. Se transcribe, se agrega al protocolo y queda incorporado a la escritura para siempre. Cualquiera que revise ese título dentro de cuarenta años va a encontrarlo ahí. El texto que se vota el jueves introduce, para los supuestos que quedan sujetos a autorización, un régimen de silencio administrativo positivo. Si la autoridad nacional y la provincial no formulan objeciones dentro del plazo previsto, la operación se tiene por autorizada y el adquirente pasa a ser propietario de pleno derecho. Léase con atención lo que eso significa en la práctica. El certificado deja de ser un documento y pasa a ser un cálculo. Ya no hay un acto que transcribir. Hay un plazo que contar. Un título que se apoya en un silencio se apoya en algo que no tiene forma documental. El silencio no se protocoliza.

Ante ese escenario, el escribano queda obligado a certificar la inexistencia de un acto. Tiene que dejar constancia de que una solicitud se presentó en tal fecha, que el plazo transcurrió, y que nadie objetó. Lo primero es verificable. Lo segundo también. Lo tercero es una afirmación negativa que nadie puede acreditar con un documento, porque los documentos prueban lo que existe. El proyecto se llama de inviolabilidad de la propiedad privada y se defiende en nombre de la seguridad jurídica. La seguridad jurídica en materia inmobiliaria tiene un contenido preciso y bastante poco épico. Consiste en que el título sea inobservable, que la cadena dominial cierre y que ningún tercero pueda discutir mañana lo que se firmó hoy.
Un título nacido de un silencio abre una serie de preguntas que hoy no tienen respuesta en el texto. Qué ocurre si la Administración sostiene después que la solicitud estaba incompleta y que el plazo nunca empezó a correr. Qué ocurre si una jurisdicción entendió que le tocaba expedirse a la otra. Qué ocurre con el comprador de buena fe que adquiere, tres transmisiones más adelante, un inmueble cuyo eslabón original se sostiene en una omisión.

La respuesta previsible del oficialismo es que el silencio administrativo ya existe en el derecho argentino y que la certeza que otorga es mayor que la de una autorización demorada por años. Es un argumento atendible. La objeción también lo es, y es más específica. El silencio positivo funciona razonablemente cuando habilita a ejercer una actividad. Funciona bastante peor cuando lo que constituye es un derecho real sobre un inmueble, que se transmite, se hipoteca y se hereda durante generaciones.
Conviene bajar el asunto a nuestro mapa. La ley vigente limita a mil hectáreas la superficie que un mismo titular extranjero puede adquirir en la zona núcleo agropecuaria. Nueve de Julio está adentro de esa zona. El tope que el jueves puede desaparecer no rige sobre la cordillera ni sobre los esteros. Rige sobre estos campos. Hay además una consecuencia federal que merece seguimiento. El dictamen devuelve a las provincias la facultad de autorizar, regular o vetar las ventas en su jurisdicción. La Provincia de Buenos Aires no tiene hoy una norma propia sobre la materia. Si el texto se convierte en ley, la Legislatura bonaerense va a tener que decidir si dicta una, y esa discusión va a ser tanto o más relevante para el partido que la de esta semana.
El jueves se van a contar votos. Es lo que corresponde y es lo que va a ocupar los títulos del viernes. La pregunta que queda planteada, y que ningún resultado de la votación responde, es qué documento va a tener en la mano el que dentro de veinte años quiera saber por qué ese campo cambió de dueño.